如何判断房屋买卖合同约定的解除条件是否法定条件？ 作者：未知     时间：2019-04-08    来源：互联网

　　摘要：在合同中约定合同解除条件，是日常工作生活解除合同的最常见方式之一。但尽管如此，你对在合同中约定解除条件有多少了解呢？合同约定的解除条件是否合法？是否成就生效?若闹到法院，法官到底支不支持依约定条件解除合同？

　　【案例背景】

　　2010年5月20日肖某将位于广州市的一套自有房屋出租给孙某居住，租赁期限三年，于2013年5月19日期满。

　　2011年8月肖某决定出卖上述房屋，孙某即表示愿意购买，双方达成口头协议约定房价166万元。

　　2012年8月，孙某付清了全部房款。

　　2012年9月10日，双方签订《房屋买卖合同》，约定双方达成买卖合同且孙某已付清全款，同时约定，由于不办理过户给孙某造成巨大风险（因限购不能购房且水电费等有关单位仍向其催收），“甲方（肖某）限期乙方（孙某）在协议签订之日起两个月内办理完毕过户手续，若逾期不办理，甲方有权终止买卖，将房屋另行出售他人”。

　　2012年10月15日，孙某出具声明称，表示难以在两个月内办理完毕全部手续。

　　2012年12月10日，肖某发出解除合同通知书，孙某起诉要求继续履行合同并办理过户，肖某反诉要求解除合同。

　　【法院判决】

　　一审法院认为：原告孙某（反诉被告）与被告肖某（反诉原告）于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方均应严格依约履行合同。双方在合同中约定：“两个月内办理完过户手续，否则出卖人有权解除合同，将房屋另售他人。”现反诉被告未在两个月内办理完毕过户手续，约定的解除条件成就，反诉原告有权行使解除权。对于反诉原告已收取的反诉被告的房款应予退返。

　　据此，依照XXX，判决如下：

　　一、解除反诉原告肖某与反诉被告孙某于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》。

　　二、由反诉原告肖某退回反诉被告孙某购房款166万元，此款于本判决生效后十日内付清。

　　三、驳回原告孙某的诉讼请求。

　　原告孙某不服一审法院判决，提起上诉。

　　二审法院经审理后认为：一、原告孙某在被告肖某房屋中居住达三年之久，已将房款166万元支付给被告肖某，如将合同解除明显有损交易安全，有失公平，违法诚实信用原则。二、双方在合同约定的解除条件实质为“逾期不办理”，该条件系一行为而非结果，本案中原告一直配合办理过户，实施了条件中的配合过户行为，但因过户涉及第三方即行政机关，故合同解除条件不具备。原审法院认定事实及适用法律错误，应予纠正。

　　据此，依照XXX，判决如下：

　　一、撤销一审判决。

　　二、继续履行原告孙某与被告肖某于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》。

　　二、驳回反诉原告肖某的诉讼请求。

　　【律师说法】

　　原告孙某已在被告肖某房屋中居住三年之久且已支付购房款166万元，仅因两个月内没有办下来过户手续就解除合同，感觉好像不太公平，而且过户也不是双方积极配合就能办好的事，还涉及行政机关的办事效率等等因素。

　　双方争议的焦点在于---《房屋买卖合同》中约定的解除条件是不是法律规定的条件、该条件是否成就等问题。

　　1、房屋买卖合同约定条件是否属于法定解除条件？

　　《民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件”。

　　《民通意见》第75条规定：“附条件的民事行为，如果所附条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。”

　　《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自已的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”

　　我们很难从上述法律法规中找到否定本案条件的理由。

　　我们来看看最高人民法院公报案例中对于条件的阐述---合同所附条件，必须是将来发生的、不确定的事实，是当事人约定的而不是法定的，同时还必须是合法的。这四个要件是目前法律界公认关于条件最准确定义。

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